合景泰富违约:房企危机还未远去
2023-05-31 07:55:19来源:腾讯网

当下的合景泰富集团,之前的亿达中国、正荣地产等,房企违约仍在上演并未终结。


(资料图片)

杨现华/文

在苦苦支撑许久之后,仅仅是因为无法支付一笔本息合计约1.19亿美元的到期票据,合景泰富集团(1813.HK)还是选择了公开违约。

早在4月底,公司就已经公告,由于未能按期偿还一笔本息合计为2.12亿元的贷款,由此触发311.63亿元贷款需要按要求偿还,这也是导致2022年年报被审计师冠以“不发表意见”的关键所在。

合景泰富集团并非没有努力偿债。在年报和违约公告中,公司强调其在2022年偿还了约113亿元的境内外债务,还完成了两笔合计16亿美元的债务交换要约。

2022年年底,在一连串的政策刺激下,房企资金端的情况有所改善。不过,多数融资集中在央国企和标杆类民企,信用较弱的民企受益有限。在销售不能全面回暖的前提下,类似合景泰富集团的违约也许并非个案。

再现违约

合景泰富集团公告,一笔本金及利息共计1.19亿美元的票据于5月14日即强制赎回日期到期及应付,公司尚未支付该部分本金及其利息,因此构成违约。在2022年一连串的房企公开违约后,千亿房企公开违约再添一员。

这笔公开违约是合景泰富集团于2022年9月发行的约7.95亿美元优先票据。彼时,为了缓解债务压力,在征得债权方同意后,合景泰富集团将2022年9月到期的两笔票据和2023年9月到期的一笔票据“置换”发行了上述新票据。

虽没有直接违约,但也说明融资方的资金已经明显紧张了。在延期半年多后,形式上没有违约的“窗户纸”也捅破了,正式违约成为既定事实。

实际上,在4月底发布年报时,违约的阴影已经笼罩在合景泰富集团身上。彼时,公司年报由审计所冠以“不发表意见”,仅好于最差的“否定意见”,审计师认为合景泰富集团可能违约。

根据与年报一并发布的公告,合景泰富集团拖欠的附息银行及其他借贷的本金总额2.12亿元,尚未根据预定还款日期即2023年4月28日偿还。由于这笔2亿元出头的借款无法确定偿还,由此将触发若干长期附息银行及其他借贷311.63亿元须按要求偿还。

初期微小的变动会导致后期巨大的连锁反应,蝴蝶效应在合景泰富这里体现的淋漓尽致。一笔2亿元出头的债务无法确定还款,将引发数百亿债务的“挤兑”。此次美元债先行违约,主要就是这笔2亿元债务触发。

不止如此,在第一笔美元债违约后,合景泰富集团持有的另外8只美元债也一并引发交叉违约,一片雪花也引发一场雪崩。2020年合景泰富集团刚刚成为千亿房企俱乐部中的一员,3年后公司又加入了债务违约房企的队伍。

扩张埋苦果

合景泰富集团日前披露的公告显示,2023年4月份,公司及其联营合营企业实现预售收入32.31亿元,同比减少25.8%。由此可知,公司的销售依然没有回暖。2023年1-4月,公司实现销售149.62亿元,较上年同期的174.26亿元下降14.14%。

统计局数据显示,2023年1-4月,全国商品房销售额39750亿元,增长8.8%,其中住宅销售额增长11.8%。第三方机构克而瑞的数据显示,1-4月百强房企实现销售操盘金额20499.2亿元,增幅进一步提升至9.7%。

行业有转暖趋势,合景泰富集团的销售却没有好转迹象,合景泰富集团的千亿名头也仅维持了两年。2020年即疫情爆发的首年,合景泰富集团实现预售额1036亿元,首次过千亿;2021年公司预售收入为1038亿元,微增0.2%。2022年房企收入纷纷跳水,合景泰富集团的预售收入腰斩至508.6亿元,甚至不如2018年的约655亿元。

疫情三年,合景泰富集团的去化并不理想。根据年报,2020-2022年年末,公司可售货值分别为1700亿元、2050亿元和1600亿元,这意味着这3年合景泰富集团的去化率只有60.94%、50.63%和31.79%。大量可预售的楼盘积压,沉淀成本无法变现,这是合景泰富集团的问题,也是行业面临的共同难题。

2020年,合景泰富集团还出资236亿元新增332万平米的土地储备,2021年大幅缩水至56亿元新增141万平方米。2022年年报中,公司不再有新增土地储备的介绍。2020年年底,合景泰富集团拥有权益面积约1663万平米的土地储备,2022年年底仍有约1441万平方米。即便公司拿地断崖式下跌甚至不拿地,在去化低迷局面下,土地储备并没有明显减少。

虽然土地储备市场急剧收缩,合景泰富的有息负债并没有明显减少。2020-2022年年末,公司有息负债分别为778.61亿元、767.18亿元和753.91亿元。2020年合景泰富需要一年内偿还的贷款为252.55亿元,2022年也有222.45亿元,同样没有明显下降。

这是不是合景泰富集团的全部债务尚未可知。2020年以来,公司少数股东权益占到了公司权益的25%左右,少数股东获得的净利润只是利润的零头。少数股东的投入与获得的利润回报长期不匹配,若没有明股实债又该作何解释?

除此之外,2019-2021年,合景泰富集团对合营企业的权益都大幅超过了400亿元,2022年即使规模减少也有逾350亿元。除了亏损的2022年,之前数年合营企业的利润回报仅有5%左右,与合景泰富集团的净资产收益率无法相提并论。

在《证券市场周刊》之前的报道中就曾提及,合景泰富集团将原本属于公司的附属公司转入合营企业名单,部分企业甚至100%持股依然划入合营企业中。这些出表的合营企业不少都是高负债企业,由此大量有息负债从表内移至表外。

这或许是房企爆雷往往是由一笔金额不大的债务违约引起的原因。按照公司介绍,2022年大幅亏损前,数年来合景泰富集团的净负债率基本稳定在70%上下,远低于三道红线要求的不超过100%。

但若将少数股东和联营合营企业中的真实负债还原,相关房企的全部债务才能真实的摆在投资者面前。2022年合景泰富集团一次性亏损近百亿,公司净资产大幅缩水,净负债率达到161.8%,超过了三道红线的要求,公司很快债务违约。

危机警报未解除

2020年,在申万行业所属的115家房企上市公司中,只有3家ST公司,2022年已经飙升至13家,即占比超过一成以上。在港股,以5月19日收盘价为基准,已经有约160家地产公司的股价沦为不足一元的“仙股”,占比超过一半。

截至5月19日,A股中已经ST房企基本处于连续跌停走势中,且绝大多数股价已经不足1元,很可能触发面值强制退市,地产股集体退市潮要来临了吗?

2022年11月,地产融资利好密集释放,随后优质房企内保外贷获批,房企借壳重组也随之放行等,与房企融资相关的通道被一一打开。二级市场房企股价纷纷大涨,翻倍个股层出不穷。

进入2023年之后,房企的销售也走出低谷逐步回暖。

2023年一季度商品房销售额30545亿元,增长4.1%,其中住宅销售额增长7.1%,时隔12个月后销售再现正增长。1-4月,商品房销售额增长8.8%,其中住宅销售额增长11.8%,增速进一步扩大。

不过商品房销售虽已经走出低谷,但并不稳固。以单月来看,4月份商品房销售面积环比下降了近50%,销售额下降了约40%,小阳春行情戛然而止。

销售回款是房企内部造血的实现,外部融资是另外一个主要资金来源。政策层面,房企融资通道一一打开,但房企真正能够获得的融资又是多少呢?克而瑞数据显示,4月80家典型房企的融资总量为522.11亿元,环比减少30%,同比减少25%;1-4月80家典型房企的累计融资总量为2279.33亿元,同比减少22.57%。

统计局的数据也基本如此,1-4月房地产开发企业到位资金45155亿元,同比下降6.4%。其中,国内贷款6144亿元,下降10%;利用外资12亿元,下降69.6%;自筹资金12965亿元,下降19.4%;定金及预收款15925亿元,增长4%;个人按揭贷款8222亿元,增长2.5%。

房企获得的资金仍在下降中,但与2022年逾25%以上的降幅已经明显好转,房企资金到位情况已经明显改善。然而,这基本属于部分央国企和标杆类的优质民企。

在合景泰富集团违约前后,亿达中国573万美元的到期利息无法支付、正荣地产一笔3亿美元的到期票据本金和利息无法支付。看似恢复暖意的房地产市场背后,房企违约仍然是波诡云谲。

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